既存住宅状況調査とは
「既存住宅状況調査」とは国土交通省の告示（平成２９年 国土交通省 告示第８２号 既存住宅状況調査方法基準）に従って行なう既存住宅の調査をいいます。
なお「建物状況調査」は改正宅地建物取引業法（平成３０年４月施行）に定められた調査で、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準にしたがって行う調査を指します。
調査は原則として非破壊で行なわれ、主な調査箇所は「既存住宅の構造耐力上主要な部分等」となっており、各調査部位ごとに「劣化事象」が無いかどうかの調査を行ないます。
調査部位ごとに行った「劣化事象の有無」の調査結果は「建物状況調査の結果の概要」としてまとめられ、「不動産の売買契約」に先立って行なわれる「重要事項説明」時の資料として使用されることとなっており、既存住宅状況調査は「既存住宅」の購入等を希望される方に、建物の現状を正確伝え、購入の是非を判断するための情報を提供する役割を担っています。
調査範囲に「劣化事象」が無く、且つ「耐震性を証明する書類」を有するとされた「既存住宅」については「既存住宅状況調査」が「既存住宅瑕疵保険」の調査項目と同等のものとなっていることから「既存住宅瑕疵保険」の引受が可能（保険引受の判断は瑕疵担保責任保険法人による）となり、既存住宅の購入希望者等に「調査による安心」と「保険による安心」を提供する制度となっています。
既存住宅状況調査を行なえる者（既存住宅状況調査技術者）
既存住宅状況調査を適正に実施できる国家資格者として、既存住宅状況調査技術者が平成２９年 国土交通省 告示第８１号に定められています。
既存住宅状況調査技術者にはつぎの役割が期待されています。
「本規程は、我が国が本格的な人口減少・少子高齢化を迎える中、重要な政策課題となっている既存住宅流通市場の活性化を推進するため、既存住宅の品質に関する正確な情報を消費者等に提供することができる既存住宅状況調査の普及を図ることを目的として、調査の担い手として一定水準以上の知識とノウハウを有する技術者を育成する講習を国が登録するものである。」（平成２９年 国土交通省 告示第８１号 既存住宅状況調査技術者登録規定の解説より抜粋）
また改正宅地建物取引業法（平成３０年４月施行）に定められた「建物状況調査」は、既存住宅状況調査技術者以外の者が行ってはなりません。
既存住宅状況調査を行なえる者（既存住宅状況調査技術者）
既存住宅状況調査を行なうためには「既存住宅状況調査技術者」の資格が必要です。
既存住宅状況調査技術者の資格を取得するためには、国土交通省に登録された
「既存住宅状況調査技術者講習団体」の講習を受講し、修了考査に合格をしなければならないこととなっています。
既存住宅状況調査技術者講習を受講することができる者は次の通りです。
一級建築士
二級建築士
木造建築士
上記の資格者が修了考査の合格後に「既存住宅状況調査技術者講習団体」の登録を受けた後、保有する建築士の資格の別により「自らの建築士の資格において設計、または工事監理を行うことのできる建物についてのみ」既存住宅状況調査を行なうことができます。
なお、「既存住宅状況調査」は建築士法の定める「建築物に対する調査又は鑑定業務」となっており「建築士事務所登録」のない既存住宅状況調査技術者は、改正宅地建物取引業法に定める「建物状況調査（既存住宅状況調査）」を行なうことはできません。※リフォーム工事前などに行なう住宅のインスペクションを「既存住宅状況調査技術者」と称して行なうことは問題ありません。
既存住宅状況調査の調査対象
既存住宅状況調査の調査対象は「新築」住宅を除く、全ての住宅です。「店舗」や「事務所」などの非居住建物は調査対象から除かれますが、「店舗併用住宅」や「事務所併用住宅」などの居住部分を有する建物は調査対象となります。
既存住宅状況調査の調査方法
調査現場において、原則として歩行等通常の手段により移動できる場所から非破壊による調査を行ないます。
既存住宅状況調査の調査箇所
既存住宅状況調査において調査を行う箇所は次の通りです。
・構造耐力上主要な部分（木造）
| 調査箇所 | 確認する劣化事象 | 確認方法 |
| 基礎 | 幅〇．五ミリメートル以上のひび割れ 深さ二十ミリメートル以上の欠損 コンクリートの著しい劣化 さび汁を伴うひび割れ又は欠損 鉄筋の露出 | 目視・計測・打診 |
| 土台及び床組 | 著しいひび割れ、劣化又は欠損 | 目視・計測 |
| 床 | 著しいひび割れ、劣化又は欠損 著しい沈み 千分の六以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる床の表面における二点（三メート ル程度離れているものに限る。）の間を結ぶ 直線の水平面に対する角度をいう。） | 目視・計測 |
| 柱及び梁 | 著しいひび割れ、劣化又は欠損 梁の著しいたわみ 柱の千分の六以上の勾配の傾斜（凹凸の少な い仕上げによる柱の表面と、その面と垂直な 鉛直面との交差する線（二メートル程度以上 の長さのものに限る。）の鉛直線に対する角度をいう。） | 目視・計測 |
| 外壁及び軒裏 | 【イ.乾式仕上げの場合】 合板、ラス網、ボード、防水紙、構造材その他の下地材（以下「外壁等下地材」という。）まで到するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落 複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損 金属の著しいさび又は化学的侵食 【ロ.タイル仕上げ（湿式工法）の場合】 外壁等下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落 複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損 仕上材の著しい浮き 【ハ．塗壁仕上げの場合】 外壁等下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落 仕上材の著しい浮き 【ニ．その他の仕上げの場合】 イ．からハ．までの場合における劣化事象等に準じるもの | 計測・目視・打診 |
| バルコニー | 支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化 | 目視・計測 |
| 内壁 | 合板、ボード、構造材その他の下地材（以下「内壁下地材」という。）まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落 千分の六以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる壁の表面と、その面と垂直な鉛直面との交差する線（二メートル程度以上の長さのものに限る。）の鉛直線に対する角度をいう。） | 目視・計測 |
| 天井 | 合板、ボード、構造材その他の下地材（以下「天井下地材」という。）まで達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落 | 目視 |
| 小屋組（下屋部分を含む） | 著しいひび割れ、劣化又は欠損 | 目視・計測 |
| その他 （蟻害） （腐朽・腐食） （配筋調査） （コンクリート圧縮強度） | （蟻害・腐朽・腐食） 蟻害・腐朽・腐食の有無 （配筋調査） 配筋間隔の測定 （コンクリート圧縮強度） コンクリート圧縮強度の計測 | 目視・打診・計測 |
・雨水の浸入を防止する部分（木造）
| 調査箇所 | 確認する劣化事象 | 確認方法 |
| 外壁 | シーリング材の破断又は欠損 建具の周囲の隙間又は建具の著しい開閉不良 | 目視 |
| 軒裏 | シーリング材の破断又は欠損 軒裏天井の雨漏りの跡 | 目視 |
| バルコニー | 防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り金物等の不具合 | 目視 |
| 内壁 | 雨漏りの跡 | 目視 |
| 天井 | 雨漏りの跡 | 目視 |
| 小屋組 | 雨漏りの跡 | 目視 |
| 屋根 | 【イ．屋根葺材による仕上げの場合】 屋根葺材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き又ははがれ 【ロ．その他の仕上げの場合】 防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り金物等の不具合 | 目視 |
※本表は一般の方に既存住宅状況調査の概要を説明する目的で、木造住宅における既存住宅状況調査の調査項目と、調査において確認する「劣化事象」をまとめたものです。
既存住宅状況調査技術者の方は受講された既存住宅状況調査講習団体の講習テキストもしくは、平成２９年 国土交通省 告示第８２号 既存住宅状況調査方法基準の解説をご確認ください。
既存住宅状況調査の調査範囲
既存住宅状況調査の調査範囲は以下の区分によって大別され、調査を行う調査項目が異なります。調査範囲によって「劣化事象」と判定する箇所が異なりますので、まず調査対象住宅が「どの区分に該当するのか」を判断しなければなりません。
調査者は告示の調査範囲及び調査にかかる緩和規定を正しく理解し、正しい調査範囲に基づく調査報告書を作成する必要があります。
一戸建て住宅における調査範囲
構造および規模に係わらず、全ての階における構造耐力上主要な部分等を調査対象範囲として調査を行います。調査対象となる部分が存在しない場合には、その部分を調査対象外とします。
共同住宅等における調査範囲
共同住宅および店舗併用住宅や事務所併用住宅などが対象になります。また共同住宅等における調査範囲は以下の区分によってさらに細かく分かれています。
- 住戸型調査
（共同住宅の一戸を対象にして調査行なうこと） - 外壁、屋根のほか、対象住宅の主要な出入口から対象住戸に至る経路上および対象住戸から確認できる構造耐力上主要な部分等。（外壁と併せ基礎の立ち上がり部分を含む。）
※屋根については調査住宅が長期修繕計画を有する場合、調査項目から除くことができます。 - 住棟型調査
（共同住宅の一棟を対象にして調査を行うこと） イ．木造の共同住宅等及び木造以外の小規模住宅である共同住宅等であるとき
外壁、屋根のほか、全ての階（階の共用部分や住戸から確認できる部分を含む）における構造耐力上主要な部分等（外壁と併せ基礎の立ち上がり部分を含む。）ロ．木造以外の大規模住宅である共同住宅等であるとき
外壁、屋根のほか、原則として最下階、最上階ならびに最下階から数えて２の階および３に７の自然数倍を加えた階（最上階を除く）にある構造耐力上主要な部分等（外壁と併せ基礎の立ち上がり部分を含む。）
既存住宅状況調査の調査方法の区分
既存住宅状況調査の調査方法の区分は以下の通りとなり、「劣化事象」とする判定基準がそれぞれ異なっています。
- 木造住宅
- 既存住宅状況調査方法基準（国土交通省告示） 第５条及び第６条の規程による調査
- 鉄骨造住宅
- 既存住宅状況調査方法基準（国土交通省告示） 第７条及び第８条の規程による調査
- 鉄筋コンクリート住宅
- 既存住宅状況調査方法基準（国土交通省告示） 第９条及び第１０条の規程による調査
- 上記以外の構造の住宅
- その構造に応じて、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の調査方法に準じた調査を行う
耐震性に関する書類の確認
既存住宅状況調査では「耐震性に関する書類」を確認すること（あわせて、構造耐力上主要な部分に影響のある工事の認められないことの確認を含む）とされました。
確認の方法は次の「ア．」「イ．」のいずれかの書類を確認するとともに、構造耐力上主要な部分に影響のある工事の認められないことを確認することによって行ないます。
- ア．昭和56年（1981年）6月1日以降に確認済証の交付を 受けたことの確認
- 確認済証
検査済証
確認台帳記載事項照明
新築時の建設住宅性能評価書
（新築）住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書 - イ．地震に対する安全上耐震関係規程に準ずるものとして定める 基準に適合することの確認
- 既存住宅に係る建設住宅性能評価書（耐震等級1以上のもの）
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
耐震基準適合証明書
住宅耐震改修証明書
耐震診断の結果報告書
固定資産税減額証明書
構造計算書
構造確認書
既存住宅状況調査（建物状況調査）における劣化事象について
既存住宅状況調査の目的は、従来の既存住宅の売買等では知り得なかった、建物における隠れた瑕疵を既存住宅の購入希望者等に正確伝えることで、不動産の購入後におけるトラブルを未然に防止することにあります。
既存住宅状況調査においては、建物の新築時における状況や経年劣化等により場合によって劣化事象が報告されることとなりますが、劣化事象を解消することにより、既存住宅かし保険の現場検査に適合可能となる場合もあります。
既存住宅状況調査技術者は劣化事象の正確な情報を調査依頼者に伝えるとともに、調査依頼者の保険活用の意向等も踏まえ告示の規程及び既存住宅かし保険の検査基準を理解している必要があります。
既存住宅状況調査の要点
- 既存住宅状況調査は、国土交通省の既存住宅状況調査技術者講習団体において「既存住宅状況調査技術者」として登録を受けた者でなければ、改正宅建業法に定める「既存住宅状況調査（建物状況調査）」を行なってはならないこと。
- 既存住宅状況調査は住宅を対象とした調査であること。
- 既存住宅状況調査の調査箇所は主に「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する」部分であること。
- 既存住宅状況調査の調査範囲は「一戸建て」と「共同住宅等」で異なり、「共同住宅等」においては、さらに「住戸型調査」と「住棟型調査」に区分が分かれること。
- 劣化事象の判断基準は「木造」、「鉄骨造」、「鉄筋コンクリート造」によって異なっていること。
- 既存住宅状況調査にあっては「耐震性に関する書類を確認」すること。
- 対象住宅において「劣化事象」が認められず、「耐震性に関する書類」が確認できた住宅については「既存住宅瑕疵保険」の引受が基本的に可能となること。
などが既存住宅状況調査の要点としてあげられます。
なお、既存住宅状況調査は既存住宅等の購入希望者等に、「調査による安心」と「保険による安心」を提供する制度となっていることも大事な要点となっています。
既存住宅状況調査の依頼
既存住宅状況調査は建築士法第21条の定める建築士の「その他の業務」に該当するため、調査å依頼を受ける既存住宅状況調査技術者は建築士事務所に所属していなければなりません。
当協会では、建築士事務所に所属し且つ調査業務の受託が可能な当協会に登録のある既存住宅状況調査技術者と、既存住宅状況調査（建物状況調査）の依頼を希望する方のマッチングサイトを皆さまにご提供しています。
建物状況調査マッチングサイトでは建物状況調査の受託が可能な技術者の検索だけではなく、調査希望建物を登録して調査可能な技術者から連絡を待つことも可能になっていますので是非ご活用ください。
