「既存住宅状況調査（建物状況調査）」とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）における、「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の状況の調査で、国の定めた調査方法基準にしたがって調査が行われます。中古住宅の購入前やリフォーム前に、消費者の皆様が抱える「建物の見えない不具合への不安」を解消し、安心で安全な取引・改修に繋げるための専門的な調査です。
この調査を宅地建物取引業者のあっせんにより既存住宅状況調査技術者が行った場合、宅地建物取引業法における「建物状況調査」となります。この場合には売買契約に先立って行われる重要事項説明における法定書類として、宅地建物取引士から建物の状況説明を受けることができ、購入の是非を判断する重要な情報を得ることができます。また購入後の安心を担保する「既存住宅売買かし保険」の加入条件を満たすかどうかの確認を行うことも可能になります。
マッチングサイトやかし保険、調査機器のサポートなどが充実した当講習をご活用ください。
近年、国内の住宅市場は「造っては壊す」スクラップ＆ビルド型から、良質な既存の建物ストックを改修・維持して大切に使う循環型社会へと大きくシフトしています。この流れに伴い、中古住宅購入時におけるインスペクションの実施が極めて重視されるようになりました。調査を行うことには、主に以下のメリットがあります。
契約前に専門技術者による非破壊の精密調査を行うことで、雨漏りや耐力壁まわりの劣化など、一般の取引では見過ごされがちな「隠れた不具合」を事前に把握。修繕コストなどの予測を立てられます。
調査結果で基準をクリアしている場合、購入後に建物に万が一の不具合（瑕疵）が見つかった際の金銭補償を受けられる「既存住宅売買かし保険」へスムーズに加入できます。
客観的な検査データを残しておくことで、資産価値の毀損を防ぐとともに、リフォーム工事の設計判断や、将来的な再売却時の適正な査定評価に活用できます。
建物状況調査を行なうためには、国家資格の「既存住宅状況調査技術者」資格が必要です。
既存住宅状況調査技術者は、一級建築士、二級建築士、木造建築士のいずれかの国家資格を保有する者が、国土交通省に登録された「既存住宅状況調査技術者講習団体（当協会など）」の講習を受講し、修了考査に合格して初めて登録されます。
さらに、本調査は建築士法の定める「建築物に対する調査又は鑑定業務」に該当するため、 建築士事務所に所属する技術者でなければ、宅建業法に定める「建物状況調査（既存住宅状況調査）」を行なうことはできません。（※リフォーム前などの一般的なインスペクション業務を除く）
「新築」住宅を除く、全ての住宅が対象です。店舗や事務所などの非居住建物は除かれますが、「店舗併用住宅」などの居住部分を有する建物は対象となります。
調査範囲によって「劣化事象」と判定する箇所が異なるため、対象住宅の区分を正しく判断して調査を実施します。
- 一戸建て住宅：構造および規模に関わらず、全ての階における「構造耐力上主要な部分等」を調査します。
- 共同住宅等（住戸型調査）：対象住宅の主要な出入口から対象住戸に至る経路上、および対象住戸から確認できる部分（マンションの一室の売買時などに利用）。
- 共同住宅等（住棟型調査）：マンション一棟全体を対象とした調査。木造や規模により、全階調査か、指定階（最上階・最下階等）の抽出調査に分かれます。
調査は原則として、足場などを組まず、歩行等通常の手段により移動できる場所からの「非破壊検査（目視・計測・打診など）」により行われます。
| 調査箇所 | 確認する劣化事象 | 確認方法 | 参考写真 |
|---|---|---|---|
| 基礎 | 幅〇．五ミリメートル以上のひび割れ、深さ二十ミリメートル以上の欠損、コンクリートの著しい劣化、さび汁を伴うひび割れ又は欠損、鉄筋の露出 | 目視・計測・打診 |
基礎のひび割れ例
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| 土台及び床組 | 著しいひび割れ、劣化又は欠損 | 目視・計測 |
土台の劣化例
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| 床 | 著しいひび割れ、劣化又は欠損、著しい沈み、千分の六以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる床の表面における二点（三メートル程度離れているものに限る。）の間を結ぶ直線の水平面に対する角度をいう。） | 目視・計測 |
レーザーによる傾斜計測
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| 柱及び梁 | 著しいひび割れ、劣化又は欠損、梁の著しいたわみ、柱の千分の六以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる柱の表面と、その面と垂直な鉛直面との交差する線（二メートル程度以上の長さのものに限る。）の鉛直線に対する角度をいう。） | 目視・計測 |
柱の傾斜計測例
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| 外壁及び軒裏 |
【イ.乾式仕上げの場合】合板、ラス網、ボード、防水紙、構造材その他の下地材（以下「外壁等下地材」という。）まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損、金属の著しいさび又は化学的侵食 【ロ.タイル仕上げ（湿式工法）の場合】外壁等下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損、仕上材の著しい浮き 【ハ．塗壁仕上げの場合】外壁等下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、仕上材の著しい浮き 【ニ．その他の仕上げの場合】イ．からハ．までの場合における劣化事象等に準じるもの |
計測・目視・打診 |
外壁のひび割れ（クラック）
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| バルコニー | 支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化 | 目視・計測 |
バルコニーの劣化事例
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| 内壁 | 合板、ボード、構造材その他の下地材（以下「内壁下地材」という。）まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、千分の六以上の勾配の傾斜（凹凸の少ない仕上げによる壁の表面と、その面と垂直な鉛直面との交差する線（二メートル程度以上の長さのものに限る。）の鉛直線に対する角度をいう。） | 目視・計測 |
内壁のひび割れ例
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| 天井 | 合板、ボード、構造材その他の下地材（以下「天井下地材」という。）まで達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落 | 目視 |
天井の剥落事例
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| 小屋組 （下屋部分を含む） |
著しいひび割れ、劣化又は欠損 | 目視・計測 |
小屋組の劣化事例
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| その他 （蟻害等） |
（蟻害・腐朽・腐食）蟻害・腐朽・腐食の有無、（配筋調査）配筋間隔の測定、（コンクリート圧縮強度）コンクリート圧縮強度の計測 | 目視・打診・計測 |
シロアリによる蟻害・腐朽
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| 調査箇所 | 確認する劣化事象 | 確認方法 | 参考写真 |
|---|---|---|---|
| 外壁 | シーリング材の破断又は欠損、建具の周囲の隙間又は建具の著しい開閉不良 | 目視 |
シーリング材の破断
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| 屋根 | 【イ．屋根葺材による仕上げの場合】屋根葺材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き又ははがれ 【ロ．その他の仕上げの場合】防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り金物等の不具合 |
目視 |
屋根材のずれ・破損
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| バルコニー | 防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り金物等の不具合 | 目視 |
防水層の劣化・ひび割れ
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| 軒裏 | シーリング材の破断又は欠損、軒裏天井の雨漏りの跡 | 目視 |
軒裏の雨漏りの跡
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| 内壁 | 雨漏りの跡 | 目視 |
内壁の雨漏りの跡
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| 天井 | 雨漏りの跡 | 目視 |
天井の雨漏り跡
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| 小屋組 | 雨漏りの跡 | 目視 |
小屋組の雨漏りの跡
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※上記は一般の方向けにまとめた木造住宅の概要です。構造（鉄骨造・RC造等）により調査方法や判定基準は異なります。
当調査に関する要点を以下の7つにまとめました。調査を依頼する際、または実務を行う際の重要な指標となります。
- 【Point 01】 講習団体（当協会等）に登録された「既存住宅状況調査技術者」でなければ、宅建業法に定める「建物状況調査」を行なうことはできない。
- 【Point 02】 調査の対象は「住宅」であること（店舗・事務所のみは不可）。
- 【Point 03】 調査箇所は主に「構造耐力上主要な部分」と頑「雨水の浸入を防止する部分」であること。
- 【Point 04】 調査範囲は「一戸建て」と「共同住宅等」で異なり、共同住宅はさらに「住戸型」と「住棟型」に区分される。
- 【Point 05】 劣化事象の判断基準は「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」等の構造によって異なる。
- 【Point 06】 調査にあたっては「耐震性に関する書類（※）」を確認すること。
（※新築時の検査済証、建設住宅性能評価書、耐震基準適合証明書など） - 【Point 07】 劣化事象が認められず、耐震性書類が確認できた住宅は、基本的に「既存住宅瑕疵保険」の引受が可能となる。
このように、既存住宅状況調査は「調査による安心」と「保険による安心」を提供する、不動産流通において非常に重要な役割を担っています。調査のご依頼やご相談は、ぜひ当協会のマッチングサイトをご活用ください。
